国有建设用地土地使用权证是如何办理的,签署房地产代理合同注意事项是什么

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国有建设用地土地使用权证是如何办理的 签署房地产代理合同注意事项是什么?

2022年6月28日  太仓知名民事律师   http://www.zwwtcmsls.com/

 支伟伟律师,太仓知名民事律师,现执业于江苏勤本律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

国有建设用地土地使用权证是如何办理的

国有建设用地土地使用权证不论是对于开发商还是消费者都是很重的,这关系到消费者在所购买土地上的使用权权利,有些开发商在资金不足的情况下,会将土地及建筑抵押出去,如果没有土地使用权证,就无法取得相应的土地使用权,在购房时还需清楚的了解开发商有没有建设用地土地使用权证。



一、国有建设用地土地使用权证


人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上,而忽略了另一项重要权利,即房产范围内的土地使用权。由于我国实行的是土地公有制,购置房地产时只是取得相应的土地使用权。人们通常对土地使用权问题是漠视的,并想当然地认为土地是房屋的附属,取得了房产的所有权即取得了土地使用权。其实,房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。如果忽视土地使用权,势必会给住宅地产购置及交易带来风险。


二、办理流程


申请登记。由用地者到市国土资源局地籍科填写土地登记申请书,提交申请人身份证或户口簿和建设用地许可证,建筑许可证,房产证等土地权属来源证明文件。


地籍调查。由国土资源局派人到实地调查,全面核实土地登记申请的内容,计算宗地面积,绘制宗地图。


权属审核。由国土资源局专职人员对申请登记的土地权属性质、用途权属来源、宗地面积等进行审核。


注册登记。填写《土地登记卡》、《土地归户卡》和《土地使用证》。


颁发土地证书。申请人凭身份证和《土地使用登记收件单》,领取《土地使用证》。


三、无证危害


难以知晓设定抵押权的情况


有些房地产开发商由于资金不足,便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押。而根据《物权法》第一百八十二条规定,以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。购房人如果不要求办理土地使用权证,就不容易了解到在土地使用权上设定的抵押,也就无法及时规避风险。一旦房地产开发商无力偿还银行贷款,银行将依法拍卖该土地使用权,并从价款中优先受偿。而此时房地产购买者的合法权益将很难得到维护。


难以发现开发商违规用地的事实


有些开发商一味追求经济利益,在建设用地手续不全甚至没有建设用地使用权的情况下就进行房地产开发。购房者不注意办理土地使用权证,就无法发现自己购买的是无土地使用权的违规建筑。此时开发商或是逃之夭夭或是无力赔偿,最后受损失的还是购房者。


无法进行二手房交易


《城市房地产管理法》规定,房地产上市交易,必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。许多业主在进行二手房交易时,方才想到去找开发商要求办理土地使用权证,但此时开发商多已人去楼空。这就给想要交易的房主带来了很大麻烦,也影响到了二手房市场的发展。


在本文可以看出土地使用权证是是很重要的,开发商有没有国有建设用地土地使用权证这个问题在购房之前一定要了解清楚,不然后期会影响到我们消费者的权益,在消费时当场一定要将相关的合同,相关的程序以及所要拿到证件都要拿到手中,如果不够了解,可以咨询律师。


签署房地产代理合同注意事项是什么?

现在一些房地产开发商将商品房建设完毕后,并不是自己销售,而是交给代理公司。这种是比较新颖的商品房销售模式,为了规范各自行为,需要签署一份房屋销售代理合同。一份内容完整的合同可以有效的避免纠纷。那么,签署房地产代理合同注意事项是什么下面我们一起跟随了解下。


一、签署房地产代理合同注意事项是什么


1、代理方式的选择


房地产销售代理方式按委托人对代理人授权的大小,可分为一般代理、独家代理和包销。一般代理,是指委托人在同一地区和期限内,可选定一家或几家代理商作为一般代理人,根据代销的实际数量按协议规定的办法付给佣金,委托人可直接与该地区的买主成交,其直接成交部分,不向代理商支付佣金。独家代理,是指委托人给予代理商在规定地区和一定期限内享有代销专营权的代理,委托人在该指定地区和时间内,不得委托其他第二个代理人,且商品房出售前的所有权归委托人,由委托人负责盈亏。商品房包销,与独家代理十分相近,但不同之处在于包销人承担销售剩余商品房的购买义务。


2、代理的期限及代销的任务


代理商的代理不可能是无期限地售完为止,因此,开发商与代理商签订的销售代理合同的主要条款之一便是确定销售时间,同时,还要在合同里明确具体时间内的销售数额是多少,即明确具体的代销任务,销售任务可以以平方米计算,也可以以套或幢计算,不管采用哪种计量方式,都要明确规定在某一具体的时间销出具体数额的房产。


3、奖惩条款的设定


为了有力地促进销售代理工作,开发商在代理合同里设有奖励条款,即如果代理商提前售完所代销的物业,应该给予一定的奖励。如根据提前的时间,设立不同的奖励标准。同样,为了让代理商明确自已的,使代理商感到有压力,开发商应在合同里增加惩罚条款,在合同约定的时间里,如果代理商没有售完约定的物业,开发商有权按比例减少代理商的佣金,用这样的机制,可以有效地调动代理商的积极性和主观能动性,使他们的经济效益和销售成绩挂起钩来。奖惩条款要结合上述代销的任务来设定,这样才能使代理商更加明确自已的,这样才是开发商保护自身利益的有效手段。


二、房地产代理合同的特点是什么


1、代理人只能以被代理人的名义和意志进行代理活动代理人按代理合同从事代理行为,必须按被代理人的意志去进行,对第三方讲明其代理行为所产生的法律后果直接归属被代理人。这一点有别于经纪服务合同。经纪服务合同中,经纪人是以自己的名义进行信息中介并撮合成交的,无须打他人的旗号。


2、代理人只能在代理权限内从事代理活动代理的依据是被代理人委托的代理权,代理人必须在被代理人的授权范围内从事代理活动,否则超越代理权限而订立的买卖合同为无效合同。但代理人有权根据当时当地的具体情况,独立地进行代理活动,只要是在维护被代理人合法权益的前提下,代理人即可独立地决定法律行为的具体内容和具体方式。


由此可见,房地产代理公司和开发商签署合同时,除了满足合同基本要求后,还要在合同中确定代理方式,是一般代理、独家代理还是包销。并且,在代理合同中写清销售任务及代理期限。另外,奖励政策也应该在合同中给予明确。



文章来源: 太仓知名民事律师

律师:支伟伟 [太仓]

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