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国家调控和央行信贷终结地产商空手套白狼时代

2018年2月10日  太仓知名民事律师   http://www.zwwtcmsls.com/
 在地产界曾经一度风行的“空手套白狼”模式着实让不少开发商获利丰厚,房地产因此也“荣登”了中国十大暴利行业之首。但随着国家宏观调控政策和央行信贷政策的“逆转”,完全依赖于银行贷款的地产公司顿时陷入了一片资金恐慌之中,就连一些业内闻名、实力雄厚的开发商也不得不进行融资渠道的开发,否则“地产游戏”随时就可能因为资金短缺而终止
  “121文件”后的信托融资
  2003年央行颁布的121号文件,对中国房地产业来说,无疑是一项“铁规”。根据文件规定,各商业银行对未取得“四证”的开发商将不得提供任何贷款,于是一直依赖银行的房地产商们纷纷开始了“找钱运动”,由于信托融资不像增发、配股、可转债那样有许多限制条件,要经过漫长的报批程序,同时信托产品筹资周期较短,只需要委托人和受托人自主商定,其设计、发行速度非常快,正好可以弥补房地产商融资渠道的匮乏,所以房地产信托实际成了开发商们独辟巧径的一条融资大道。据相关资料显示,2003年第四季度全国共发行房地产信托37个,募集资金35亿元,比第三季度骤增了22个项目和22.9亿元资金,占所有信托产品的数量和金额的比重也上升了一倍左右。
  面对“121文件”出台后的信托融资,一位业内人士评价说:“房地产信托的最大优点是可以不受银行贷款的约束。按照人民银行规定,商业银行发放房地产开发贷款时,企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%,而通过信托公司融资完全可以不受此限制。”更关键的是,银行向开发商贷款的硬条件是“四证齐全”,而房地产信托则不受此限。
  加息让融资成本升高
  2004年央行加息完全是出乎预料的,尽管此前有关人士一再否认加息是为了抑制房地产过热,但加息的事实无疑再度绷紧了开发商们的资金链。由于银行存、贷款利率上调,部分购房者会提前偿还贷款,未购房者转而进行储蓄,持币待购的人增多,开发商不仅申请银行贷款要付出更高的成本,而且房屋竣工后的销售也面临诸多不利。尤其是许多开发商们苦心经营的多层次、多元化的融资渠道,包括直接融资、间接融资,国内上市、海外上市,海内基金、海外基金,自己发债、可转债等融资手段在央行加息后都面临着高成本的挑战。
  西安市某银行的统计资料显示,该行从1998年到2002年房地产开发贷款余额年均增长35%;个人住房贷款余额年均增长120%.但从今年初开始,房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额虽然仍在继续增长,但幅度明显放缓。
  海外基金面临退出困局
  在贷款、信托之后,海外投资基金也是目前开发商们最垂涎的一块资本,但实际上国外基金要求得非常严格。国内的开发商们不能有太多的变数,不能回避风险。有些开发商准备的材料都是正面的,往往不提及任何风险和可能会出现的问题,这会让国外投资者十分担忧。在沟通中开发商往往会发现两个很大的差别,一个是国内开发商的看法,一个是国际投资者的看法,这需要开发商做很多前期工作,要使项目具有吸引力,需要包装,需要换成基金经理人熟悉的语言。
  除此以外,海外基金在中国投资的最大困难在于获利后如何退出。虽然目前海外基金关注的重点是北京和上海,但西安也不难看到它们的影子,某地产开发商表示,海外基金他们也曾经接触过,双方在一些项目存在合作的可能,关键是目前政策只允许海外基金的获利在国内流通。
 
 
 
 
 

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律师:支伟伟 [太仓]

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