支伟伟律师，太仓知名民事律师,现执业于江苏勤本律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
我国实行着土地公有化的制度，于是，通常情况下只有土地使用权这一说，而非土地所有权。土地使用权是否属于无形资产这个与房屋建造的进度有关，在房屋建设的不同阶段，土地使用权的价值判定也并不是一成不变的。下文说明了，在建造房屋各个阶段中，土地使用权的无形资产判定情况。
在我国，土地属国家所有，不得非法买卖。在日常经济生活中，通常所说的土地,实际上指的是土地使用权，而非土地所有权，并且，土地的使用权一般是有时间限制的。 按照企业会计制度的规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按照规定期限分期摊销，房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的帐面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入在建工程成本，待工程完工后，一并转入“固定资产——房屋及建筑物”。 因此，一般而言，土地使用权在建造房屋及建筑物前，记入“无形资产——土地使用权”，并按期摊销；在建造房屋及建筑物时，将“无形资产——土地使用权”的帐面价值转入在建工程；在房屋及建筑物完工后，土地使用权成本随房屋及建筑物工程成本，一同转入“固定资产——房屋及建筑物”，不单独作为“固定资产——土地”、或者无形资产核算。 另外，在原来有过国有企业根据有关规定将土地确认为“固定资产——土地”的情况，但这种做法早已经被废止了。
企业取得的土地使用权，通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
但下列情况除外：
1．房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。
2．企业外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值，则应当对支付的价款按照合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配；如果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理。
企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产。
土地的使用权是可以计入无形资产的，在房屋建造的不同时段，土地使用权被计入的资产形式也是不同的，在房屋建造前，建造时都是可以计入无形资产的，在房屋建造完工后，会随房屋工程成本一同转入固定资产，但不可以单独作为无形资产或者固定资产来核算。
租赁融资属于企业众多融资方式中的一种，房地产公司在选择融资租赁时会考虑自身是否适合融资租赁，因为房地产企业融资租赁本身存在一定的风险，那么如果房地产企业选择融资租赁应该怎么防范这些风险呢下面就跟随的来一起了解一下。
一、房地产性质对融资租赁合同效力的影响
实操中，目前融资租赁公司开展的房地产融资租赁业务，常见的主要有商业地产、企业厂房、在建房地产等。下面会就常见的房地产租赁物对融资租赁合同的效力影响，做一个简单的分析。
1、以在建房地产项目作为租赁物，融资租赁合同易被认定无效
房地产开发商在建楼盘时往往是资金需求最旺盛的时候，也是融资租赁公司能够切入的大好时机，因此不少的房地产融资租赁租赁物都是在建房地产。事实上，在建房地产项目作为租赁物的融资租赁合同，融资租赁合同极易被认定为无效。主要存在以下问题：
在建房地产不属于固定资产
《企业会计准则第4号——固定资产》上对于“固定资产”的定义为为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
根据最高院民二庭的观点认为，固定资产实质要求为使用，而非单纯的投资或者出售。对于制造类企业来说，厂房、设备是使用，而对于开发商来说，在建住宅商品房只是为了出售进行投资，而并非使用，不应属于固定资产。
在建住宅商品房项目不具备法律上所有权
首先，在建的房地产项目的状态是不断发生变化的，房地产开放商对于在建房地产项目不具备完整的所有权；其次，在建的房地产项目上往往有着抵押登记，租赁物存在权利瑕疵，会影响融资租赁公司对租赁物所有权的取得。这就无法达到融资租赁合同中要求出租人对租赁物享有所有权的这一基本要求。
本质是房地产抵押借贷，与现有调控政策相背离
现有的房地产调控政策要求要严控资金流入房地产企业，金融应当大力支持实体，在建住宅商品房项目融资租赁本质上是以在建房地产项目抵押给融资租赁公司，进行借款，有违现行国家的调控政策。
2、以企业厂房、商业地产作为租赁物，融资租赁合同有效
企业厂房作为租赁物
不同于在建房地产项目，企业厂房、设备一般认定可以作为固定资产，符合《企业会计准则第4号——固定资产》对于固定资产的定义。企业为了融通资金，对于厂房、设备采取融资租赁的方式，也符合金融服务实体经济的本质要求。另一方面，现行的房地产调控政策也未对企业厂房进行调控，故以企业厂房作为租赁物，融资租赁合同的效力基本能够得到法院的认定。
商业地产作为租赁物
对于商业地产作为租赁物的融资租赁，目前根据最高院的观点，因为并未违反法律法规的强制性规定，也不是房地产调控政策的对象，因此也倾向于认定构成融资租赁的法律关系。
但上述两个租赁物在开展融资租赁的过程中，如果未办理所有权变更登记手续，租赁物就丧失了物的担保作用，融资租赁合同的效力认定会存在比较大的风险。目前有的融资租赁公司会采取预告登记形式来预防一房多租，但预告登记终归不是所有权变更登记，实践中，对于融资租赁合同效力的保护上存在比较大的争议。
二、房地产融资租赁过程中的风险防范
1、谨慎选择适格的租赁物
对于房地产融资租赁业务的开展，由于实务和理论均尚存争议，融资租赁公司仍应谨慎选择适格租赁物。尽量选择符合国家基本政策导向的房地产租赁物，比如权属清晰的企业厂房、商业地产等，而对于在建住宅项目、民用住宅、已经存在抵押的房地产，融资租赁公司应谨慎选择。
2、 对租赁物权属进行详细尽调
由于房地产过户和登记需要缴纳高额税收，很多融资租赁公司在实务操作中为规避此类税费的压力，选择不办理产权登记。但开展融资租赁前，融资租赁公司一定要仔细尽调租赁物的权属，是否有瑕疵，是否存在一房多租的情况。建议融资租赁公司除了对租赁物办理抵押登记、预告登记，以此来对抗善意第三人，同时也要在诸如中登网等平台上进行进一步查询和登记。
3、 在融资租赁合同中约定合同无效后的处理方式
即使目前对于房地产融资租赁的判例中已经开始有部分判例确认了融资租赁合同的有效性，但依然有大量的法院将房地产融资租赁认定为“名为融资租赁实为抵押贷款”，甚至有法院直接判定该类融资租赁合同无效。
对于该类可能被法院认定无效的合同，建议融资租赁公司在融资租赁合同中增加一些合同无效后的处理方式，诸如租赁物归属、资金占用成本等，同时对于担保和回购条款，也要综合考虑这些条款在融资租赁合同被认定为无效的法律风险。
但是房地产企业融资租赁仍有一定的风险，房地产企业在选择融资租赁之前应该先做好对风险的防范。以上就是我们为您整理的关于房地产企业融资租赁的具体内容，希望可以对您有所帮助。可浏览延伸阅读了解更多信息。
