支伟伟律师，太仓知名民事律师，现执业于江苏勤本律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!
中国人民都信奉有房有家的理念，认为房子是生活的保障，因而房地产产业是我国一个非常重要的产业，也是利润极高的产业。但是在房地产产业中也会存在一些法律问题和法律风险。那么你知道房地产公司法律问题有哪些吗接下来让我们一起通过本文来了解一下吧。
一、建立房地产企业法律风险防范机制
尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生，但任何一个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外的面对各种法律风险，不管企业意识到还是意识不到，要有效地、切实地分解和抗御法律风险，就必须建立一种机制以提高行为的规范性，将法律风险的发生降低到最小限度，防患于未然，直至杜绝法律风险的发生。
房地产项目的合法性问题
这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质；三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。
房地产企业的法律风险，是房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的造成与法律相悖或触犯法律的可能。房地产企业避免法律风险的有效措施是建立法律风险防范机制，即依靠企业自觉的、有效的和系统的管理机制，对整个房地产开发各阶段设防，全过程把关，把开发运作中可能会遇到的各种法律风险一一避免和消除在操作过程中。
房地产开发过程的每一个环节，即从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、租赁、按揭抵押、物业管理等环节都需要防范疏漏和失误。
法律风险主要表现：
1、土地受让阶段的风险，主要因土地受让等引起的纠纷；
2、成立项目公司阶段，因双方、三方甚至多方联建、合作产生的纠纷；
3、房屋拆迁阶段，主要与被拆迁人之间产生的纠纷；
4、前期开发阶段，与建设承包商产生的纠纷、因规划、设计、公摊面积等引发的纠纷以及因项目抵押引起的法律风险；
5、房屋销售阶段，主要有因认购、预付款发生的纠纷、房款按揭还贷纠纷；
6、接管验收及收楼后后期管理期间发生的纠纷，主要有不符合收楼条件引起的纠纷、延期办理产权证引起的纠纷、因房屋质量问题引起的纠纷、与建设公司工程保修发生的纠纷等。
房地产开发是一个系统工程，在这个过程中，每一阶段、每一个环节的事先把关至关重要，要从源头和流程上解决疏漏和失误，实现开发行为的规范运作。
以前很多开发企业不重视法律风险的事前控制，往往在发生了法律纠纷，到了诉讼的时候才意识到问题的严重性。现在越来越多的房地产企业采取事前预防和事后控制两手抓的策略，更侧重于在项目介入之初就进行法律风险的事前防范。
二、法律风险的防范
1、建立完善的项目运作体系。
项目的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、各项工作流程等等都要规范，形成体系，符合国家相关法律、法规及政策的规定。
2、建立企业内部完善的合同管理体系。
合同是一个企业对外经济往来的最重要的载体，事实证明，房地产企业发生的大量的法律纠纷都和合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至不合法有关。建立完善的合同管理体系，需要从以下几个方面着手：
完善对合作对方履约信用和能力的审查机制
完善对合同的定价管理机制，严格执行招投标、审核价制度
制定完善的合同管理制度，使合同管理有章可循
制作公司自用的各种规范性的示范固定合同文本
对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训
建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法
3、培养企业每位成员都具有法律风险防范意识。
企业的每位成员尤其是高层管理人员及核心业务人员必须认真学习、研究与房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件，时刻关注并学习和研究新的法律、法规、规范性文件。
4、外聘专业律师事务所作为顾问单位，内设企业内部法务工作人员。
通过内外法务的相互配合，可以快速、高效地解决问题。两者各有侧重，律师事务所侧重于解决企业的重大事项、危机处理、重大诉讼等；企业法务则侧重于企业内部的日常法律事务处理，同时，作为企业和律师事务所的工作对接人，和律师事务所相互配合，形成内外法务双险机制。 我们也经常碰到这样的条款：一方违约，应承担另一方的所有经济损失。这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，则必然会陷入到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去。再如，如果合同中没有约定预期保障机制，那么，在履行过程中，明知对方存在违约行为，但如无法确凿举证，仍然无法预期保障自己的利益。在这里我们只是简单举例说明，实际上有许多方面，都是需要双方在合同中明确约定，方可保障自己的投资利益。应该说，投资房地产是一项高风险高收益的项目。而这高风险，很大程度上取决于法律风险，法律风险又是通过合同条款的是否详细和完备体现出来。
通过本文我们可以知道，房地产公司法律问题主要包括房地产项目的合理合法性、内部管理体系、法律风险性等情形，一般来说，内部管理是比较容易控制的，可以从员工的素质入手，聘请具有专门业务的人员为公司添利。
消费者如果在购房之前没有详细了解房屋的具体情况的，签订房屋买卖合同之后，可能会陷入购房陷阱。比如遭遇一房二卖的纠纷。那一房二卖合同的效力是怎么确定的遇到这样的纠纷怎么处理请看的为您介绍。
一、一房二卖合同效力怎么确定：
1、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。
根据《民法通则》及《合同法》的有关规定，在房屋所有权未作变更登记时，房地产开发商作为所有权人，有权处分自己的财产，因此所签订的数份买卖合同只要不具有法定的无效情形，自成立时起生效。
但由于房地产开发商自后买卖合同签订时起存在欺诈的情形，因此后买受人在无法取得房屋时，有权请求法院或仲裁机构撤销合同。
2、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，签订于取得房屋所有权证之前的合同，为有效合同;签订于取得房屋所有权证之后的合同，为无效合同。
在房屋所有权作了权属登记之后，所有权主体已经不再是房地产开发商，在这种情况下房地产开发商继续以销售方的名义出卖房屋，构成无处分权人处分他人财产，根据《合同法》的有关规定，相应的合同无效。
3、先、后买受人都没有取得房屋所有权证，如上所述，只要不存在法定的无效情形，所有的买卖合同均为有效或为可撤销。
二、相关法律依据
1、《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿：
商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
希望可以帮助到您。如果您遇到了这样的纠纷，千万不要慌张，如果协商解决不成，可以到法院起诉，如果还有问题请联系我们的专业律师，我们的律师会为您详细的分析介绍，帮助您维护自己的合法权益。
